Scenari Immobiliari: 550 milioni investiti nei primi mesi del 2025 nel retail

I centri commerciali sono tornati sotto la lente degli investitori del settore immobiliare, soprattutto se ben posizionati, moderni e capaci di garantire flussi di cassa costanti e rendimenti migliori rispetto a quelli delle altre asset class.

Inoltre, secondo il “Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia” di Scenari Immobiliari, che ha analizzato più di 28 chilometri di high street e 42 chilometri di secondary street dei principali centri urbani italiani, le grandi vie dello shopping italiano non hanno mostrato, nel corso dell’ultimo anno, profonde evoluzioni e trasformazioni: le maggiori variazioni sono state rilevate in tema di spazi ancora liberi.

La capitale ha una percentuale di vacancy per lo più inferiore al dieci per cento, con performance positive soprattutto nelle high street. Fa eccezione Galleria Alberto Sordi, con una quota di unità ancora vuote maggiore: questa condizione deriva dalla recente riapertura dello spazio commerciale, all’inizio del 2024 ancora in fase di commercializzazione, "ma si stima che l’intervento complessivo, una volta concluso, porterà ricadute significative in termini di qualità dell’offerta, soprattutto in un tale nodo strategico per lo shopping romano urbano e internazionale", si legge in una nota di Scenari Immobiliari.

Le vie milanesi del “quadrilatero della moda” sono oggetto di profonde trasformazioni

Le vie commerciali milanesi del “quadrilatero della moda” sono da alcuni anni oggetto di profonde trasformazioni, con interventi di ampliamento, riqualificazione, avvicendamento di marchi e ridisegno degli spazi. "L’interesse per la zona, già consolidato a livello internazionale, è destinato a crescere ulteriormente con il posizionamento di via Montenapoleone in cima alla classifica delle principali vie dello shopping mondiale, come da rilievo di mercato effettuato da Scenari Immobiliari", si legge nel Report di Scenari Immobiliari. Nel corso del 2024 è apparso invece lievemente in aumento il tasso di vacancy delle strade secondarie meneghine, con un incremento anno su anno di quasi due punti percentuali.

La città di Venezia conta diverse high street che si caratterizzano per l’assenza di unità commerciali non utilizzate, migliorando le performance generali delle principali vie dello shopping.

In Italia nel 2024, nonostante la brusca battuta d’arresto registrata per gli sviluppi immobiliari all’interno della città di Milano, le dinamiche di investimento nel comparto commerciale sono risultate positive. "I quasi 2,6 miliardi di euro rappresentano più del triplo della quota registrata nel 2023 e la miglior performance degli ultimi 7 anni. Anche al netto dell’importante transazione di Monte Napoleone 8, il volume raggiunto dagli investimenti sarebbe risultato prossimo ai livelli registrati nell’anno pre-pandemia", spiega il report.

Anche questi primi mesi dell’anno hanno fatto registrare un volume di investimenti superiore ai 550 milioni di euro, grazie al livello più alto mai raggiunto dal primo trimestre negli ultimi 5 anni. "A questo importante risultato hanno contribuito le compravendite di outlet situati in Toscana e Liguria e di alcuni spazi commerciali nelle high street di Milano e Firenze. Location attenzionate da family office e occupier nonché nelle strategie di espansione della grande distribuzione", si legge nello studio.

In Europa gli immobili commerciali restano attrattivi: 30 miliardi di euro investiti nel 2024

A livello internazionale, seguendo il trend degli scorsi anni, anche nel 2024 gli investitori hanno mostrato grande interesse nei confronti del mercato immobiliare commerciale europeo, anche se con livelli di dinamicità ridotti rispetto a quanto stimato. I volumi totali d’investimento hanno raggiunto 30 miliardi di euro, con un consolidamento dei trend nei mercati di Regno Unito (7,5 miliardi di euro), Germania (poco più di 6,7 miliardi di euro) e Francia (quasi 4,5 miliardi di euro) e un’ulteriore crescita in Spagna (quasi 2,5 miliari di euro) e Italia (circa 2,6 miliardi di euro).

I centri commerciali sono tornati sotto la lente degli investitori

Come anticipato, i centri commerciali sono tornati sotto la lente degli investitori, soprattutto se ben posizionati, moderni e capaci di garantire flussi di cassa costanti e rendimenti migliori rispetto a quelli delle altre asset class. Scenari Immobiliari stima che i volumi degli investimenti retail possano crescere di circa il venti per cento nel corso del 2025, fino a 35 miliardi di euro, grazie a una possibile riduzione dei tassi di interesse da parte della Bce e all’allineamento dell’inflazione al livello obiettivo del due per cento, con un aumento della potenziale capacità di spesa dei consumatori dovuta alla crescita delle retribuzioni e al raggiungimento del livello più basso di disoccupazione.

“Le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione e stanno sviluppando modelli di leasing innovativi che non si concentrano esclusivamente sullo spazio fisico di vendita ma includono servizi immobiliari a più elevato valore aggiunto, strumenti di comunicazione digitali e marketing partnership strategiche. Le principali high street europee hanno vissuto negli ultimi anni una fase di rinascita guidata dal progressivo ritorno dei flussi turistici a livelli pre-pandemici e dal loro successivo superamento", ha sottolineato  Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

"L’interesse crescente per il posizionamento lungo le high street delle principali città europee si riflette direttamente sugli incrementi dei valori di locazione registrati nel 2024, nonostante alcune location inizino a mostrare elementi di criticità soprattutto in quelle città dove il mix relativo all’offerta commerciale inizia a non essere più allineato e coerente con le nuove esigenze dei consumatori", ha aggiunto Zirnstein.

Canoni di locazione in aumento dell'1,5%

Nel 2024 nei principali Paesi europei i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato ancora una volta un incremento medio dell’1,5 per cento, che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo di quasi il due per cento, durante l’anno in corso.